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亚洲就是不一样———中国香港和韩国首尔的居民买房的时间则更长一些，需要约20年
据俄罗斯媒体报道，俄罗斯一家国际房地产咨询公司最新公布的研究报告显示，全球36个城市的工薪阶层当“房奴”的时间存在很大不同。
以用工资购买一套70㎡的公寓为标准，柏林人付清全部房款的时间最短，平均只有3年，而新加坡人所需时间最长，是柏林人的12倍。
记者对话该公司总裁斯坦尼斯拉夫·金杰尔，他表示，此次研究是想摸清各国民众需要多长时间才能住进属于自己的房子。根据戈登洛克公司的统计，柏林市民只需连续工作3年，用攒下的工资就可以购买一套标准住房。柏林人如此迅速地就能攒够钱买房，主要是由于柏林的房价与其他欧洲大城市相比实在是便宜，当地普通住房的售价每平方米大约只有1000美元，而大部分欧洲国家首都的房价远远高出这个价。欧洲其他首都城市的居民购买一套标准住房攒钱的时间都比柏林居民长，稍微接近的赫尔辛基、维也纳等城市也都高出柏林一倍以上，大部分欧洲大城市的居民购买一套标准住房仍需连续工作10到14年。
像瑞士苏黎世，居民年收入为42800美元，是此次调查的全球各大城市中最高的，但苏黎世的房价也堪称欧洲和全球最昂贵的，当地一套普通住房的售价高达每平米7000多美元，因此苏黎世人需要12.3年才能购买一套像样的住房。而戈登洛克公司所处的俄罗斯，莫斯科和圣彼得堡的市民要买一套70平米的普通住房，至少需要工作近20年，这几乎是柏林市民或普通美国民众购买一套住房的6倍。（来源开元网）

钟面简述（从内到外）：
太极图：核心圈为太极图，这个是普及性的常识，不再赘述。
河图：第二圈由黑白点符号组成的是河图。相传，上古伏羲氏时，洛阳东北孟津县境内的黄河中浮出龙马，背负”河图”，献给伏羲。伏羲依此而演成八卦，后为《周易》来源。
河图用十个黑白圆点表示阴阳、五行、四象，其图为四方形。（其中，单数为白点为阳，双数为黑点为阴。四象之中，每象各统领七个星宿，共28宿。）其中四象，按古人坐北朝南的方位为正位就是：前朱雀，后玄武，左青龙，右白虎。此乃风水象形之源也。
如下：

北方：一个白点在内，六个黑点在外，表示玄武星象，五行为水。所谓的天一生水，地六成之。
东方：三个白点在内，八个黑点在外，表示青龙星象，五行为木。所谓的天三生木，地八成之。
南方：二个黑点在内，七个白点在外，表示朱雀星象，五行为火。所谓的地二生火，天七成之。
西方：四个黑点在内，九个白点在外，表示白虎星象，五行为金。所谓的地四生金，天九成之。
中央：五个白点在内，十个黑点在外，表示时空奇点，五行为土。所谓的天五生土，地十成之。

洛书:第三圈河图外围以带圈数字代表的一圈是洛书，限于钟面位置所限，此处以数字代替。洛书古称龟书，传说有神龟出于洛水，其甲壳上有此图象，结构是戴九履一，左三右七，二四为肩，六八为足，以五居中，五方白圈皆阳数，四隅黑点为阴数(见下左图)。　洛书与中医的象数之学有着极为密切的关系，与九宫图（见下右图）也息息相关。

口诀：一数坎兮二数坤，三震四巽数中分；五为中宫六乾是，七兑八艮九离门。
每日十二经络养生
每日的十二时辰与人体的十二条经脉联系在一起，而这些经脉又和人体的五脏六腑相配。

寅时梦里深呼吸
时辰时间对应经络：寅时03：00－05：00 肺经
人体状况：肺经最旺。寅时睡得熟，色红精气足；大地阴阳从此刻转化，由阴转阳。人体此时也进入阳盛阴衰之时。此刻肺经最旺。肺朝百脉,气运输于全身.肝脏在头两个小时把血液推陈出新之后，将新鲜血液提供给肺，通过肺送往全身。所以人在清晨面色红润，精神充沛。而肺不好的人会经常咳嗽，就算是睡着后也会咳嗽，有些人可能在睡着后，咳得更厉害。
养生之道：此刻人体需要大量呼吸氧气，进行深呼吸，所以要求较深的睡眠。如果家里有肺衰竭病人，一定要特别注意观察他此时的反应和症状。很多肺癌病人,心脏病人都在寅时去世。哮喘病人在寅时服药比白天常规服药效果好。在这个时候，如果咳醒的话，最好是喝杯温开水，能够缓解一下，还可以去肺燥。
建议饮食多选择：白菜、梨子、豆腐、豆浆、牛奶。
虚症：皮肤免疫力下降，天寒手足冰冷、麻痹、咽喉干、咳嗽等。
实证：呼吸不畅、咽喉异常、胸闷、气喘、扁桃炎、咳嗽、肩背酸痛易患痔疮等

卯时记得上厕所
时辰时间对应经络：卯时05：00－07：00 大肠经
人体状况：大肠经最旺。卯时大肠蠕，排毒渣滓出；这是大肠经活跃的最佳时段。“肺与大肠相表里。”肺将充足的新鲜血液布满全身，紧接着促进大肠经进入兴奋状态，完成吸收食物中水分与营养，排出渣滓的过程。
养生之道：赶紧起床，起床后喝杯温开水，然后奔进茅房把一天积攒下来的废物，都排出体外吧！又因为肾脏系统此时最弱，所以很多人在此时嘿咻的话，会一整日精神不振，久之，还会有因为气不足而阳痿可能哦。所以要注重自己的肺脏保养。不过上厕所不要太赶，很多老年人中风是因为这样引起的。我们不如休息10－20分钟清醒清醒头脑再去。
建议饮食多选择：茄子、菠菜、香蕉、蘑菇、木耳、玉米、扁豆、豌豆等。
虚症：腹痛，腹鸣腹泻、大肠功能减弱、肩膀僵硬、皮肤无光泽、肩酸、喉干、喘息、宿便等。
实症：腹胀、易便秘、易患痔疮、肩背部不适或疼痛、牙疼、皮肤异常、上脘异常等。
辰时勿忘吃早餐
时辰时间对应经络：辰时07：00－09：00 胃经
人体状况：人在此时段吃早餐最容易消化，吸收也最好。你的胃已经等了整整一个晚上，早就饿得不行，此刻它睡醒了过来，所以，这个时候吃早饭它会尽全力消化。如果胃火过盛，嘴唇干，重则唇裂或生疮。
养生之道：此时要吃早餐。如果你不给它东西填饱，它就一直分泌胃酸。胆汁分泌的也很旺盛。饿久了，就会有胃溃疡、胃炎、十二指肠炎、胆囊炎(胆汁形成晶体)等危险！另外，这时敲胃经最好，启动人体的发电系统。饭后一小时后按揉胃经可调节胃肠功能。有胃病者最好在卯时吃饭。
虚症：消化不良、易胃胀气和食欲不振、颜面浮肿、易打嗝、饭后容易胃痛、腹泻或呕吐。
实症：容易饿、胃弱、关节异常、食欲异常、口干、易便秘。
巳时喝水六杯
时辰时间对应经络：巳时09：00－11：00 脾经
人体状况：此时脾经最旺。造血身体状； “脾主运化，脾统血。”脾是消化、吸收、排泄的总调度，又是人体血液的统领。脾的功能好，消化吸收好，血的质量就好，所以嘴唇是红润的。否则唇白或唇暗、唇紫。唇白标志血气不足，唇暗、唇紫标志寒人脾经。
养生之道：这个时辰要喝至少6杯水，慢慢饮，让脾脏处于最活跃的程度。如此，身体会开始整个白天的“水循环”，进入比较良性的新陈代谢。我们不能等口渴了再喝，要平时就均匀地喝水。因为感到口渴那代表你的身体已经缺水，这时候补充就略显迟了些。
脾胃不和，消化吸收不好，脾虚会导致记忆力下降等。这段时间是我脾经开穴运行的时间，也是护脾最好的时间段，已经要吃中午饭了，有条件的建议在家做饭多选择牛肉、羊肉、猪肉、扁豆、番薯、马铃薯、豆腐、芹菜、玉米、大米等。水果可以选择苹果、橘子、柠檬、柳橙、等。茶水可以 选择绿茶、花茶、蜂蜜水等。
虚症：内分泌失调或分泌不足、胃弱、膝异常、易失眠、疲劳、食欲不振、大便异常、腹胀等。
实症：脾胃不和，消化吸收不好、易腹胀气打嗝、头疼、疲倦乏力、膝关节异常、排便异常等。

午时小憩助精力
时辰时间对应经络：午时11：00－13：00 心经
人体状况：午时一小憩，安神养精气；心经最旺。“心主神明，开窍于舌，其华在面。”也是人一天中精力最充沛的时候。心推动血液运行，养神、养气、养筋。人在午时能睡片刻，对于养心大有好处，可使下午乃至晚上精力充沛。
养生之道：此时保持心情舒畅，适当休息或午睡。但午睡不能超过一个小时，否则会夺觉，容易引起晚上失眠。午睡起床后要适量运动，以利疏通周身气血，增强脏腑的功能活动。
此时是心经开穴运行的时间，我们饭后都想睡一会但是由于种种原因克制了这种欲望，如果有条件只要稍微的睡10分钟也会对我们的心脏有很大的帮助，也不要担心会发胖因为时间很短，还可以帮助肠胃蠕动减少负担。
另外在饮食上也可以选择对我心脏有益的食物，如饭前吃个番茄，水果可选苹果葡萄，茶水可选红茶、绿茶、花茶，其他还有红豆、番薯、金针、红枣、鸡肉等。
虚症：胸闷、脸发红、四肢沉重、易疲倦、气血不良、胸痛、心悸亢奋、语言障碍等。
实症：呼吸不畅血液循环不良引起的头痛、口干口苦、掌心发热等。

未时吸收营养物
时辰时间对应经络：未时 13：00－15：00 小肠经
人体状况：未时分清浊，饮水能降火；小肠经最旺。小肠分清浊，把水液归于膀胱，糟粕送入大肠，精华输送进脾。小肠经在未时对人一天的营养进行调整。如小肠有热，人会咳而排气。此时多喝水、喝茶有利小肠排素降火。
养生之道：故午餐应该在下午1：00之前吃完，才能在小肠精力最旺盛的时候把营养物质都吸收进人体。否则，好东西都没被吸收完全，真是物质的巨大浪费。
小肠经在运行的时间段，小肠亚健康多表现为：腹泻、吸收功能下降、易颈部疼痛、头部头痛、耳鸣、风湿等、如出现下腹部胀气或疼痛、易出汗和便秘、严重风湿病等现象那就要注意自己的身体。在饮食上可以多选择红豆、西瓜、南瓜、冬瓜、鸡肉等。

申时有尿别憋着
时辰时间对应经络：申时 15：00－17：00 膀胱经
人体状况：申时津液足，养阴身体舒；膀胱经最旺。膀胱贮藏水液和津液，水液排出外，津液循环在体内。 若膀胱有热可致膀胱咳，即咳而遗尿。申时人体体温较热，阴虚的人尤为突出。 此时适当的活动有助于体内津液循环，喝滋阴泻火的茶水对阴虚的人最有效。
养生之道：膀胱最活跃的时候，适合多喝水。要想尿尿，这个时候一定不要总是憋着，否则久了，就会有“尿潴留”等情况发生。即是说膀胱括约肌出现没有弹性的状况。
饮食建议：木耳、黑芝麻、黑豆、胡椒、羊肉、鸡肉、牛肉。
虚症多表现为：背部异常、腰痛、脚神经异常、腿酸、痔疮尿频等。
实症：后颈部疼痛、坐骨神经痛、腰痛、头疼、流泪、流鼻血等。
酉时宜夫妻生活
时辰时间对应经络：酉时17：00－19：00 肾经
人体状况：酉时肾藏精，纳华元气清；肾经最旺。“肾藏生殖之精和五脏六腑之精。肾为先天之根。”经过申时的人泻火排毒，肾在酉时进入贮藏精华的时辰。这是一个男人的时刻。此时不适宜太强的运动量，也不适宜大量喝水。
养生之道：此时要嘿咻，可是最佳时刻，无后顾之忧，但是此时激烈运动会损失很多精气。对于肾功能有问题的人而言，比如阳痿患者，在这个时候按摩肾经的穴位，效果最为明显。
对于肾功能有问题的人而言，在这个时候按摩肾经的穴位，效果最为明显。此时是肾经开穴运行的时间，在饮食上可以建议选择芝麻、香蕉、花生、海带、金针、韭菜、黄豆、木耳、螃蟹、乌贼、牛肉、羊肉、鸭肉、鸡肉、羊乳、番薯等。
虚症：耳鸣、健忘、尿频、腿酸、性欲减退、便秘、元气不足、易疲劳、骨质疏松，天寒手脚冰冷、脚气等。
实症：耳鸣、月经不调、口干舌燥、血压异常、小便量少、色深、浑浊、性欲减退、神经衰弱、足发热发汗、生殖器病变等

戌时散步保心包
时辰时间对应经络：戌时 19：00－21：00 心包经
人体状况：戌时护心脏，减压心舒畅；心包经最旺。心包经主要起到保护心脏、保存精力的作用。减压心舒畅；“心包为心之外膜，附有脉络，气血通行之道。邪不能容，容之心伤。”心包是心的保护组织，又是气血通道。心包戌时兴旺可清除心脏周围外邪，使心脏处于完好状态。此时一定要保持心情舒畅：看书听音乐、或做SPA、跳舞、耍太极……放松心情，释放压力。
养生之道：现在是心包经运行的时间，心包经的虚症大多表现为润滑液分泌不足、心跳异常、气喘、失眠多梦、心悸亢奋、语言障碍、手掌发热等。心脏不好的人最好在这个时候敲心包经，效果最好。此刻应该给自己创造安然入眠的好条件。最好不要剧烈运动，否则容易失眠。所做的运动最好是散步。
其实晚饭后的散步不仅起到帮助消化的作用，还有利心脏哦。
建议食疗法：番茄、莲子、金针、红枣、苹果、葡萄、红茶、绿茶、花茶、番薯、土豆、鸡肉等。
实症：心包发炎、胸闷、心痛、上脘异常、喜欢睡、心血管病变、易头昏、头痛等。
亥时怄气没好处
时辰时间对应经络：亥时 21：00－23：00 三焦经
人体状况：亥时百脉通，养身养娇容。三焦是六腑中最大的腑，有主持诸气、疏通水道的作用。亥时三焦通百脉。人如果在亥时睡眠，百脉可休养生息，对身体十分有益。百岁老人有个共同特点，即在亥时睡觉。现代人如不想此时睡觉，可听音乐、看书、看电视、练瑜伽，但最好不要超过亥时睡觉。
养生之道：此刻要保持心境平静。不生气，不狂喜，不大悲。如果你跟老婆夜里吵架，而且赌气很严重，夜里11点气都还没消，那你第二天一定精神萎靡不振。这个时候才是**的最佳时间，也是睡觉的做好时间，三焦通百脉，很养的哦。
虚症：免疫力下降、易疲劳、上肢无力、腹部堵胀、体毛变浓、呼吸困难、胃寒等。
实症：淋巴发炎、偏头痛、肩膀酸痛、颈侧酸痛无力、发热、耳鸣、小便异常等。
子时心脏最脆弱
时辰时间对应经络：子时23：00－01：00 胆经
人体状况：子时睡得足，黑眼圈不露；中医理论认为；“肝之余气，泄于明胆，聚而成精。胆为中正之官，五脏六腑取决于胆。气以壮胆，邪不能侵。胆气虚则怯，气短，谋虑而不能决断。”胆汁需要新陈代谢，人在子时入眠，胆方能完成代谢。“胆汁有多清，脑就有多清。”子时前入睡者，晨醒后头脑清晰、气色红润，没有黑眼圈。反之，常于子时内不能入睡者，则气色青白，眼眶昏黑。同时因胆汁排毒代谢不良更容易生成结晶、结石。但这个时候心脏功能最弱，心脏病患者绝大多数在夜间（心脏功能差）发病和死亡。特别是胆汁无法正常新陈代谢而变浓结晶，犹如海水中水分蒸发后盐分浓而晒成盐一般，形成结石一类病症，其中一部分人还会因此而“胆怯”。
养生之道：临床证明，心脏病患者大多数在夜间发病和死亡。家里如果有心脏病人，要加强观察，备好救心丸。这时要上床睡觉，有利于骨髓造血。凡在子时前入睡者，晨醒后头脑清晰、气色红润。抵抗力会很强。
食疗法：花生、芝麻、核桃仁、葡萄、香蕉、番茄、莲藕、韭菜、木耳、螃蟹、鸡肉、牛肉、海带等。
虚症：头昏、眼睛发黄、视力下降、皮肤灰暗、无光泽、体力差（休息不好压力大）等。
实症：偏头痛、胸口胀、口苦、易失眠、食欲不振、血压异常、力重是右上腹疼痛等。

丑时熟睡保肝脏
时辰时间对应经络：丑时01：00－03：00 肝经
人体状况：肝经最旺。此时是肝脏修复的最佳时段。时不睡晚，脸上不长斑；中医理论认为：“肝藏血。”“人卧则血归于肝。”如果丑时不能入睡，肝脏还在输出能量支持人的思维和行动，就无法完成新陈代谢。人的思维和行动要靠肝血的支持，废旧的血液需要淘汰，新鲜血液需要产生，这种代谢通常在肝经最旺的丑时完成。所以丑时未入睡者，面色青灰，情志倦怠而躁，易生肝病，脸色晦暗长斑。此时喝酒重伤身体。
养生之道：必须进入熟睡状态，让肝脏得到最充足能量。如果丑时不入睡，肝还在输出能量支持人的思维和行动，就无法完成新陈代谢。虚火旺盛的人，在这个时候睡着，还能够降虚火。黄帝内经讲“卧则血归于肝”。
建议饮食多选择：花生、芝麻、核桃仁、山楂、葡萄、香蕉、李子、番茄、莲藕、韭菜、木耳、牛肉、鸡肉、海带等。
虚症：易疲劳、视力减退、性功能减退、头晕眼花、皮肤枯黄等。
实证：肝火旺、脾气不好、头晕腰痛、月经失调、失眠、肋间神经痛等。

把人的脏腑在12个时辰中的兴衰联系起来看，环环相扣，十分有序：
1. 卯时（ 5点至7点 ）大肠经旺，有利于排泄；
2. 辰时（ 7点至9点 ）胃经旺，有利于消化；
3. 巳时（9点至11点 ）脾经旺，有利于吸收营养、生血；
4. 午时（11点至13点）心经旺，有利于周身血液循环，心火生胃土有利于消化；
5. 未时（13点至15点）小肠经旺，有利于吸收营养；
6. 申时（15点至17点）膀胱经旺，有利于泻掉小肠下注的水液及周身的”火气”；
7. 酉时（17点至19点）肾经旺，有利于贮藏一日的脏腑之精华；
8. 戌时（19点至21点）心包经旺，再一次增强心的力量，心火生胃土有利于消化 ；
9. 亥时（21点至23点）三焦通百脉，人进入睡眠，百脉休养生息；
10.子时（23点至1点 ）胆经旺，胆汁推陈出新；
11.丑时（ 1点至3点 ）肝经旺，肝血推陈出新；
12.寅时（ 3点至5点 ）肺经旺，将肝贮藏的新鲜血液输送百脉，迎接新的一天到来.

从亥时(2l点)开始到寅时(5点)结束，是人体细胞休养生息、推陈出新的时间，也是人随地球旋转到背向太阳的一面，阴主静，是人睡眠的良辰，此时休息，才会有良好的身体和精神状态。这和睡觉多的婴儿长得胖、长得快，而爱闹觉的孩子发育不良是一样的道理。
植物白天吸取阳光的能量，夜里生长，所以夜晚在农村的庄稼地里可听到拔节的声音。人类和植物同属于生物，细胞分裂的时间段大致相同，错过夜里睡觉的良辰，细胞的新生远赶不上消亡，人就会过早地衰老或者患病。人要顺其自然，就应跟着太阳走，即天醒我醒，天睡我睡。人在太阳面前小如微尘，“与太阳对着干”是愚蠢的选择，迟早会被太阳巨大的引力摧垮。
腑所属部位甚为接近，这些穴位有直接疏通脏腑经气的功能。另外，胸部还有任脉，肾脉，胃脉，脾经，肝经五条经脉通过，胆经循行腹侧。所以，腹部不仅可以调阳，也可以调阴，有见效快，疗效好的特点，减肥美胸有奇数。
手足三阳经在背部大椎穴与督脉相交，两侧的阳经通过督脉相互联系。在背部施行此方法，能有效地调动督脉，冲脉及诸阳经的功能，并通过冲脉调节全身阴经。

　　目前，世界各国都注意到了房价平稳的重要性。近年来，日本兴起的“住居福祉学”，更从“民生福祉”的视角将房地产业的民生性质上升到一个新的认识高度。从历史经验和教训看，凡是重视房地产的民生性质，将房地产市场作为消费市场而非投资市场的，国家经济周期波动就比较小。

　　同是欧洲国家，英国、西班牙等国的房价在国际金融危机爆发前有较大幅度上涨，危机后这些国家的房地产市场随着美国急剧下滑。相比之下，被赞为 “房价十年不涨”的德国，则继续保持着平稳的态势。分析其缘由，独具特色的德国房地产制度，起到了关键性作用。

　　据统计，金融危机之前，德国物价水平平均每年涨幅2%，而名义房价每年仅上涨1%，也就是说扣除掉物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。在1977年之后的30年中，德国的平均房价仅上涨了60%，而同期个人名义收入额已经增长了三倍。

　　分析德国房价不涨的内在原因，简单来说，可总结为八个方面：

　　其一，确保房屋充足供应，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有着详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定，基本满足每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房价的上涨。

　　实际上，德国也曾有过房屋极度短缺的时代。除了二战后西德动员全民建房外，在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力，德国政府推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以一夕解决。特别是政府鼓励所有公司修建居民住宅，建房投资将全额免交所得税，甚至还提供部分补贴。这在德国掀起了一场“企业建房热”。实际上一直到2003年，德国各行业公司拥有住房还超过260万套。

　　其二，德国特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右，另外20%为家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。德国所有房贷（包括合同储蓄和商业贷款）都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，商业贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。与德国形成鲜明对比的是，在采取浮动房贷利率制的国家，无论是欧盟内英国、西班牙、爱尔兰等，还是美国，房价都在随利率波动出现大涨大跌的现象。

　　其三，德国发达的房屋租赁市场，也成为了房价稳定的“定海神针”。德国自有住房率为42%，租赁住房率达到58%，特别是年轻人中77%都是 “租房族”。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。除了针对特殊群体的“廉租房”外，市场上同样供应大量商业出租房，政府同样对房租水平进行一定的规范。由于德国严格的租房法，注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。德国家庭乐于租房，并且有着大量而廉价的出租房屋供应，这对稳定整个房地产市场的价格水平起到了不可忽视的平衡作用。

　　其四，德国鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断，同样也是影响市场房价的重要因素。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。

　　政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金等等。通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房获取渠道，就摆脱了听任开发商任意定价的局面。

　　其五，德国建立了地产价格独立评估机制，对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。

　　除了私人评估师外，德国还按照联邦建筑法成立了各地“房地产公共评估委员会”，其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价”或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”，这类指导价具有法律效力，所有房地产交易有义务参照此执行，在合理范围内浮动。虽然指导价的制定必然参考历年市场房价，但任何不具备垄断势力的开发商或炒房者，都不可能单独影响“指导价”的制定。

　　其六，“指导价”之所以能够得到执行，还是缘于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。

　　其七，税收手段同样是德国政府遏制房产商、炒房者获取超额收益的有效武器。在德国，自有自用的住宅不需要交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳25%的资本利得税。此外，房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而言可谓釜底抽薪。

　　其八，德国政府政策并不把房地产特别是住宅建设，作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的重要一环。德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此，虽然德国政府，特别是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收收入。房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党，任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是会抬高房价，甚至使购房者沦为“房奴”，他们丧失的可能就不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。

　　以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德国房价之所以能够保持平稳，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。

２。二手房类

这里的新旧区分可以划在２０年左右。２０年以内的房子，多数不用大修，如果装修方面基本符合买主的要求，花很少的费用即可入住。

２０年以上的房子，翻修的费用及精力是买方必须考虑的因素。屋顶，暖气，窗户，外墙保暖系统，大约都应在25-30年左右更新。购买时一定要请行家鉴定估算。

另外，德国近年几次提高对保暖系统的要求，旧房的能耗要高得多。

2008年开始引进的 Energiepass，将对买方提供旧房能耗的依据。买方一定要请卖方出示。

23.11.2007 补充
3. 这里再补充一种不太常见的类型，地皮为 Erbpacht.

这种形式新旧房均有可能，以旧房为主。 Erbpacht 是指地皮不完全卖给你，而是租用，每年交几百到上千的租金。多数租期很长，比如１００年。到期后有续约的可能。缺点很明显，地不是你的，未来有变数。优点是，不用开始就交一大笔地皮钱。

我想，这个问题也应该是大家看完LZ这个贴以后最大的疑问。
对于大多数没有这方面专业知识以及没有这方面专业知识的朋友的同胞们来说，我会建议大家如果一定想要自建房，最好是找一个资格比较老信用比较高（哪怕收钱比较多）的Architektbuero或者Bau Controlling。而不是找Bautraeger或者成品房开发商。
在德国，一般来说，每栋建筑，不管是民居还是办公，不管规模大小，都需要有至少一个Arch.或者Bauing.坐镇。而各位作为客户，跟他们之间签订的是Architektenvertrag或者Ingenieurvertrag。这类合同的“保质期”是5年（BGB-Werkvertrag），也就是说，在房屋交接全部结束以后开始算，5年内有任何质量问题，他们都是需要负责任的。而且如果因为大家对这方面不了解而故意欺瞒，一旦法院认证，合同“保质期”可以上升到10-30年。

而如果大家这第一步走对了走好了，那后面相对来说就会简单很多。你可以要求他们协助你跟建筑公司谈判。而且不管是在施工过程或者验收，他们都会从旁协助（就像LZ还有我这类工作–Bauleitung）。这也是他们的义务。

这样的结果，也许比找Bautraeger的最终费用要多，但是房屋在建造过程以及建成以后出现问题的几率也会偏小。

以上说的，也适用于买二手房，然后做旧房改造。只是做旧房改造，最好是在买下之前，先找一个Tuev的房屋鉴定师（Immobile Sachverstaendige）做个鉴定。这样大家都会更加放心。

总之一句话，不管是买成品房还是自建房，一定要有了一定的经济基础再做打算，不要头脑发热不作考虑一下就投进去。

另外一个问题，其实很多大的Architektbuero信用度都很高（当然在每个地方都有很多当地的小的Arch.Buero，很多很老的信用也很好的。至少不怕他不认账跑掉:p），但是很少会接这类小工程，但是可以注意看开发商给出的设计管理公司是哪个。这样也可以从侧面稍微了解一些开发商所经营楼盘的质量问题。

发现论坛里好多人对于买房建房比较迷茫，另外有一些人给出的回答不大正确。现给出一些基本知识，如有问题可以提问。本人建筑设计专业，工作于德国某房地产集团，负责项目策划工程设计与施工管理。虽然我们不做民用住宅，但跟民用住宅公司经常打交道，可以就我了解的内容给出一些常识性知识。

关于买房还是建房，买新房还是买旧房，每个人有不同的理解。就专业的角度做如下概括。
天下乌鸦一般黑。（精确总结）
无论任何开发商开发的房子，以我的眼光来看，都是次品。跟你给出的价钱相比，都有很大的利润空间。这些利润并不是销售价格的百分之几来定的. 而是在施工过程中偷梁换柱，从材料里面，供货商方面拿到很大利润空间。不要迷信德国人的诚信。可能情况比国内的开发商要好一些，但并不代表德国人就是诚实的。很多人存有疑问，为什么开发商开发的房子比自建的房子还要便宜：因为东西也不一样。举几个例子：
1，建筑用地根据土地状况不同，基本上地面表层土30cm是要去除掉，才可能建立地基施工。一般开发商在开发的时候，为了节约成本，只会将表层10-18cm的土移除。当建成之后，你不会看到任何区别，但10年之后，区别会渐渐显现出来。
2，建筑底板sohlenplatte,我没见过任何一个开发商在合同上给出具体标号。当然在施工的时候哪个便宜用哪个，这东西的差别就如同国内的地摊货跟chanel专卖店的区别。
3，建筑的墙体，如果是Massivbau中的现浇混凝土方式，混凝土墙体厚度一般不低于17cm,有几个开发商能不打折扣做到的？保温层12cm-14cm是德国正常的保温标准，可很绝大多数开发商在合同上写的是wauml;rmedämmverbundsystem 12cm.看起来也是12cm厚的保温，可是system是包含2cm墙体找平和抹灰层的，实际的保温只有10cm.

其他就不具体写了。合同方面的陷阱非专业人员根本不可能了解。开发商采用的手法都是写上名称，并不给出具体标号。这样非专业的人觉得没有问题，却给了开发商很大的spielraum.最后你觉得东西不好，要换？可以，请单加钱。当然，德国的材料相对来说不是豆腐渣，用着也没问题，但值不值这么多钱？按照好材料的价格成本，销售成本和开发成本，在加上最少2-3万欧的利润空间，才是你所见到的销售价格。有没有材料施工不打折扣的好楼盘呢？有，我过去这些年只接触过一个，慕尼黑的Lenbachgarten.那里都是wohnung,房价是每100平米 1.1million Euro.

自建房。这是一个可以保证房屋质量和性价比的方法，前提是，一定要深入了解专业的人或者有这样肯帮助你的朋友。有人说德国人在德国建房子没问题，这太可笑了，施工单位不会因为你是德国人而不骗你。
2手房。买旧房子我给出的建议是，一定要问清是开发商的房子还是自建的房子。如果是开发商的，还是pass掉吧。因为私人即便不懂专业，也会很用心建自己的房子。而开发商才不会管房子是谁用的。
另外纠正一下其他帖子的错误。
1，关于massivbau和fertigehaus的区别。在10年前，fertigehaus的质量是有问题的，这主要是关于加工工艺不成熟。因此，大多数建筑公司标榜自己massivbau. 在今天，fertigehaus的质量应该说不比massivbau差，但价格要比massivebau贵（我说的是成本价格，如果有人信广告，偏觉得massivbau更好，而使建筑商人为提高massivbau价格，那就另当别论）。fertigehaus的另外一大缺点是室内墙体一旦建成，将来基本上没有什么改动的余地，不像massivbau,可以随心所欲。fertigehaus的唯一优点是施工期短。可大多数人为了梦想的家，可以背上几年甚至几十年的贷款，难道不能为了施工多等几个月么？见仁见智吧。
2，关于下面一个帖子，说massivbau也是采用组装方式。这当然是massivbau的一种，为了更好的保温性能，混凝土在工厂里加工成加气混凝土墙，因为加气混凝土在工地现浇有一定技术困难。这种方式对于建筑质量没有影响。而且可以大大缩短工期，把工期从9个月到1年缩短为4个月。我更推荐这种方式，从实际效果来看，要比工地现浇混凝土在防潮和保暖方面有一定优势，而建筑坚固程度没有区别。这种方式跟fertigehaus还是有本质区别的，详细的就不多解释了。
3，关于keller的误区。很多人说一个房子没有keller是不行的。这种说法在30年前是正确的，现在则是荒谬的。
（1）在功能上，在很久很久以前，人们的采暖方式是oelheizung,那是一种体型庞大的机器，并且家庭没有输油管道，怎么办呢？建一个keller,储藏取暖用油。顺便还可以储存一些土豆大白菜。而今，人民生活水平提高了，已经用上更先进的设备了，取暖的机器只跟一个冰箱差不多大。并且能够消费得起市场上新鲜的土豆大白菜了。很多人把keller变成装家庭杂物的空间，或者hobbyraum或者BAR。但keller最多只有1-2个高窗，并且不是用来采光，而是通风用。而由于keller四面接土，基本无自然采光，防潮做的再好，也是会潮，并且多多少少有一些味道，在这样的屋子里hobby或者喝点什么，感觉好么？
（2）经济性上。在NRW，一个keller的价格基本不可能低于3万欧，平均的价格在3.5万欧左右。如果地质条件差，或者邻居家没有keller,而你要做keller,还要为邻居家基础加固，再加1万欧元。这么多钱，建出的空间，用来堆放杂物，或者洗衣机，不知道是否合乎经济性原则。当然，地块对于建筑层数有限制，有些人为了增大使用面积，而建keller,但为什么不找一个允许建2层或者3层的地块呢？要知道，限制较少的土地也更值钱啊。偏要找一个又不值钱，又要多花钱的地块？有人会说，杂物没有空间堆放，那我告诉你，设计师无论如何都可以给你找出足够的空间来堆放，如车库。实在不行，杂物扔掉，用的时候买新的，恐怕也用不了3.5万欧元吧。
（3）有人认为，没有keller的房子不好转手，卖不出价钱。谁告诉你的？做过调查么？我接触了这些年，实际情况是，相同面积，有keller的房子大概能比没有keller 的房子多卖1万多欧元（你的成本是3.5万）但非常不好卖。因为如果面积相同，谁会喜欢地下室空间多过光线充足的地上空间？所谓的,没有keller不好卖的观点是德国几十年前老人的观点，那时候是实情，现在中年人或年轻人有这样的观点多是人云亦云。老人们早已经选好养老的地点，现在市场上买房的主体是年轻人和中年人。我的实际经验是有keller非常不好卖。因为大家有相同的钱，还不如增大地上面积。除非你卖房的对象是老人家，传统思想仍然根深蒂固。所以大家不要把听说的事情当成真理。
先笼统概括这些。有问题可以提问，有时间就过来解答。